Bank Indonesia (BI) mencatat harga rumah di pasar primer hanya naik tipis pada kuartal III 2026, sementara penjualannya turun cukup dalam. Data itu tertuang dalam Survei Harga Properti Residensial (SHPR) yang dirilis Jumat (6/11/2026) dan mencakup 18 kota di Indonesia.
Angka utama survei harga properti residensial
Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) tumbuh 0,58 persen secara tahunan (yoy) pada kuartal III 2026. Laju itu lebih lambat dibanding kuartal II 2026 yang tumbuh 0,69 persen.
“Hasil Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia menunjukkan harga properti residensial di pasar primer pada triwulan III 2026 tumbuh terbatas”
— Bank Indonesia, dalam laporan SHPR kuartal III 2026
Dari sisi transaksi, penjualan rumah primer terkontraksi 8,43 persen yoy. Kontraksi ini lebih dalam daripada kuartal sebelumnya yang turun 2,36 persen. Secara kuartalan (qtq), penjualan turun 11,10 persen, padahal pada kuartal II 2026 sempat tumbuh 9,39 persen.
Menurut Direktur Eksekutif Departemen Komunikasi BI, Ramdan Denny Prakoso, penahan utama laju IHPR adalah perlambatan harga pada hunian kelas menengah dan besar. Dengan kata lain, harga masih naik, tetapi pembeli yang bertransaksi berkurang.
Harga rumah tipe kecil menguat, tipe menengah dan besar melambat
Harga rumah tipe kecil tumbuh 0,55 persen yoy dengan indeks 114,14. Angka ini membaik dibanding kuartal II 2026 yang tumbuh 0,49 persen. Tipe kecil menjadi satu-satunya kelompok yang pertumbuhannya menguat.
Sebaliknya, rumah tipe menengah tumbuh 0,63 persen dengan indeks 114,15, melambat dari 0,83 persen. Rumah tipe besar tumbuh 0,57 persen dengan indeks 108,50, turun dari 0,68 persen pada kuartal sebelumnya.
Sumber yang kami rujuk tidak memuat penjelasan BI mengenai penyebab menguatnya harga tipe kecil. BI hanya menyebut bahwa perlambatan IHPR terutama dipengaruhi tipe menengah dan besar.
Penjualan turun di semua tipe rumah
Penurunan penjualan terjadi merata. Penjualan rumah tipe besar merosot 10,78 persen, tipe menengah 15,42 persen, dan tipe kecil 4,95 persen. Tipe menengah mencatat penurunan paling dalam, sedangkan tipe kecil paling ringan.
Jadi, tipe kecil mengalami kenaikan harga yang menguat sekaligus penurunan penjualan terkecil dibanding tipe lain, meski penjualannya tetap berada di wilayah kontraksi.
Perbandingan antarkota
BI menyurvei 18 kota. Hasilnya, tujuh kota menunjukkan pertumbuhan harga yang melambat, dan satu kota malah mencatat IHPR yang menyusut dibanding setahun sebelumnya.
Kota yang menyusut itu Yogyakarta: harga rumah di sana turun 0,05 persen yoy, setelah pada kuartal II 2026 masih naik 0,77 persen.
Pontianak masih mencatat kenaikan 1,49 persen, namun lajunya menurun dibanding capaian 2,35 persen di kuartal II. Adapun Pekanbaru naik 3,64 persen dan Samarinda naik 0,79 persen secara tahunan.
Hambatan yang dihadapi pengembang
BI mengidentifikasi sejumlah tantangan dalam pengembangan dan penjualan properti residensial. Berikut urutannya berdasarkan porsi:
- Kenaikan harga bahan bangunan: 26,24 persen
- Perizinan dan birokrasi: 17,17 persen
- Suku bunga KPR: 15,71 persen
- Perpajakan: 10,54 persen
- Uang muka KPR yang tinggi: 10,05 persen
Kenaikan harga bahan bangunan menjadi hambatan terbesar. Hambatan terkait perizinan dan birokrasi berada di urutan kedua.
Apa artinya bagi calon pembeli rumah
Bunga KPR berada di kisaran 7,47 persen pada kuartal III 2026 dan relatif tak banyak bergerak. Bagi calon pembeli, ini berarti tidak ada perubahan berarti selama periode survei, meski bunga dan uang muka tetap masuk daftar kendala yang diidentifikasi BI.
Skema KPR dipakai oleh 70,68 persen pembeli rumah primer. Sebanyak 20,96 persen membeli dengan tunai bertahap, dan 8,37 persen membayar tunai sekaligus.
Menariknya, meski jumlah rumah terjual turun, nilai KPR secara tahunan tetap naik 4,80 persen, lebih tinggi dari kenaikan 4,70 persen di kuartal II 2026. Dibanding kuartal sebelumnya, nilai KPR bertambah 1,40 persen, sedikit di atas 1,24 persen yang tercatat pada kuartal II.
Sumber dana pengembang
Untuk membiayai pembangunan, pengembang paling banyak mengandalkan kas internal, yakni 73,94 persen dari kebutuhan dana. Pinjaman bank menyumbang 17,98 persen, sedangkan pembayaran dari konsumen 8,08 persen.
Gambaran ini menunjukkan pengembang sebagian besar bertumpu pada modal sendiri, sementara konsumen sebagian besar memakai KPR untuk membeli.
Ringkasan bagi pembaca
Secara ringkas, survei BI kuartal III 2026 menunjukkan harga rumah primer naik terbatas sebesar 0,58 persen, sedangkan penjualan turun 8,43 persen secara tahunan dan 11,10 persen secara kuartalan. Harga tipe kecil menguat, harga tipe menengah dan besar melambat, dan satu dari 18 kota mencatat harga turun.
